בחירת שוכר ראוי לדירה המושכרת

שלב אחר שלב איך לבחור שוכר נכון להשכרת דירה

אין ספק כי תהליך בחירת שוכר מתאים וראוי לדירה שלכם עלולה להיות לא פשוטה ובעלת השלכות שונות לטווח הארוך. מעבר לתשלום שכר הדירה החודשי אשר על השוכר להעביר לידכם, הרי שישנם תשלומים קבועים נוספים אשר עליו לעמוד בהם כגון תשלום וועד בית, תשלום חשבון חשמל, ארנונה וכו'. במידה ולא ידאג לעמוד בתשלומים אלו, עלול הדבר לסבך אף אתכם בחובות כספיים לרשויות השונות.
כמו כן, מעבר לתשלומים השונים, על השוכר לשמור על הדירה ותכולתה בקפדנות ובזהירות משנה. משכיר אשר ימסור את דירתו לשוכר שאינו אחראי, עלול למצוא את חפציו שבורים והרוסים ותגרם לו עוגמת נפש רבה. אם כן, כיצד עלינו לבחור את השוכר הנכון, אחד כזה שידאג לשמור על דירתנו ולשלם את שכר הדירה בהתאם לחוזה השכירות שהושג עמו.
במאמר זה נבחן ונראה שלב אחר שלב כיצד יש לבחור את השוכר המתאים והראוי להשכרת הדירה שברשתנו ובכך נמנע מפינוי דייר בשכירות או הגשת תביעה לפינוי מושכר בסיום תקופת השכירות.

מדוע חשוב לתהות על קנקנו של השוכר הפוטנציאלי היטב בטרם נחתום עמו על חוזה השכירות

בדיקת נתוני השוכר הפוטנציאלי חשובה וקריטית עוד טרם החתימה על חוזה השכירות. מעבר לנזקים הכספיים אשר עלול לגרום שוכר למשכיר אגב אי תשלום שכר הדירה או תשלומים אחרים, הרי ששוכר בעייתי עלול אף לסרב לעזוב את הנכס עם תום תקופת חוזה השכירות.
אמנם, לכאורה ממבט ראשון מדובר בנכס השייך לכם ונמצא בבעלותכם אך חשוב לזכור כי פינוי דייר סרבן אינו מעשה שניתן לבצע באופן פיראטי וכי על מנת שניתן יהיה לפנותו, יש לפנות לבית המשפט בהליך המכונה תביעה לפינוי מושכר.
תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר אמנם קצרה יחסית ואורכת מספר חודשים בודדים אך יש לזכור כי במהלך כל תקופה זו המשכיר אינו מקבל את תשלום שכר הדירה ובנוסף קיים חשש כבד כי השוכר גרם או יגרום עם פינויו מהדירה לנזקים והרס למבנה. מסיבה זו, בדיקת נתוני השוכר הפוטנציאלי עוד בשלבים הראשונים טרם חתימה על חוזה השכירות, יכולה למנוע מהמשכיר עוגמת נפש עצומה ונזקים כספיים בשלבים מאוחרים יותר.

מהן הפעולות שמומלץ לבצע בעת תהליך בחירת השוכר הפוטנציאלי

כפי שנראה מיד, ישנן מספר פעולות בסיסיות אשר מומלץ לבצע כאשר מעוניינים להשכיר את הדירה או הנכס שברשותנו לפלוני אלמוני. היות וככל הנראה לא קיימת היכרות אישית בין המשכיר לשוכר, מומלץ בשלב הראשוני לערוך פגישת היכרות עם השוכר ולהתרשם ממנו. את פגישת ההיכרות ניתן לערוך בנכס עצמו ובמהלכה להתרשם מהשוכר ומאופיו. לאחר מכן ובמידה וממבט ראשוני נראה כי מדובר באדם נורמטיבי, יש לבדוק את הדברים הבאים:
1. הכנסתו של השוכר ומקום עבודתו – יש לבקש מהשוכר להציג 12 תלושי שכר אחרונים על מנת שניתן יהיה לוודא כי אכן מדובר באדם העובד במקום עבודה מסודר עם הכנסה קבועה. ככל ולשוכר אין תלושי שכר או הוא מתפרנס מעבודות מזדמנות, עלול הדבר
להדליק נורה אדומה ותמרור אזהרה בקשר ליכולתו לעמוד בתשלומי שכר הדירה ויתר התשלומים הנוספים.
2. אמצעי התשלום הנמצאים בידיו של השוכר – יש לוודא ולבדוק כי השוכר מחזיק ברשותו כרטיס אשראי או שיקים. בדרך כלל, אדם אשר אין ברשותו כרטיס אשראי או שיקים הדבר יכול ללמד כי מדובר במי שאינו בעל הכנסה קבועה.
3. בדיקת פרטי השוכר במערכת BDI – באמצעות בדיקת פרטי השוכר במערכת BDI, ניתן לדעת מהו מצבו הפיננסי של השוכר, האם ביצע בשנים האחרונות הליך חדלות פירעון וכן מהו דירוג האשראי שלו. ככל ולשוכר חובות כספיים והלוואות שונות, יש לשקול בכובד ראש את השכרת הנכס.

הפעולות שיש לנקוט עם עריכת חוזה השכירות על מנת שנוכל להבטיח את תשלום שכר הדירה ושמירה על תכולתה

לאחר כל הבדיקות והנתונים החיובים שעלו בהקשר לשוכר הפוטנציאלי, עם החתימה על חוזה השכירות יש לנקוט במספר פעולות אשר מטרתן לשמור ולהגן על המשכיר מפני התפתחויות לא צפויות בעתיד. בין הפעולות העיקריות והבולטות לאבטחת המושכר והתשלום בגינו אנו נמצא את הדברים הבאים:
• ערבים – בכדי להבטיח את תשלום שכר הדירה או תשלומים נוספים אחרים, מומלץ לבקש מהשוכר להמציא ערבים אשר יחתמו על שטר ערבות לאבטח התחייבויותיו כלפי הנכס. חשוב לציין ולהדגיש בפני הערבים כי במידה והשוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו הרי שניתן יהיה להיפרע מהם באופן אישי. יש לבדוק היטב אלו ערבים מספק השוכר והאם אכן מדובר בכאלה אשר יוכלו בסופו של יום ליטול אחריות אם וכאשר השוכר אינו עומד בתנאי החוזה.
• שיק בטחון – מומלץ ליטול מהשוכר שיקים כמספר חודשי השנה עבור שכר הדירה וכן שיק ביטחון עבור כל נזק אשר יגרם למושכר הנמצא באחריות השוכר. יש לעגן בחוזה השכירות את מטרת שיק הביטחון וככל והשוכר מסרב לפנות את המושכר או גרם לו לנזק ניתן באמצעות שיק זה לסלק את החובות או לתקן את הנזקים שגרם.
לסיכום, לא ניתן למנוע באופן הרמטי את תופעת דייר סרבן או דייר שאינו מעוניין לעמוד בתשלומים השונים אך יחד עם זאת, ככל ותערכנה בדיקות מקיפות ומעמיקות אודות מצבו הכלכלי והאישי של השוכר טרם החתימה על חוזה השכירות, בהחלט ניתן לצמצם באופן משמעותי תופעה זו.
פינוי שוכר שלא משלם שכירות מתבצע באמצעות הליך משפטי האורך מספר חודשים. בתקופה זו המשכיר אינו מקבל את התשלום עבור הנכס השייך לו וכן הוא נמצא בחוסר וודאות לגבי מצבו הפיסי של הנכס. בחירת שוכר נכון להשכרת הדירה הוא דבר חשוב והכרחי, אל תקלו בו ראש וודאו כי ביצעתם את כל הבדיקות המתאימות טרם חתמתם על חוזה שכירות.